Документы на многоквартирный дом

[Rulez]

По всей России, утеряны или давно просрочены (значит, недействительны) документы на тысячи многоквартирных строений. Ответственные за этот «грех» давно определены законом – управляющие организации. Однако не было случая, чтобы кого-нибудь наказали. Крайними, как всегда, оказываются жители и их кошельки.

МЕТОДОМ ПРОБ И ОШИБОК

Перечень технической документации на многоквартирные дома (МКД) включает в себя как бумаги на все здание, так и на его отдельные элементы, некоторое сложное оборудование (например, лифты). Для чего это нужно, знает каждый специалист по эксплуатации домов.

В пакет документов, необходимых для заключения договора энергоснабжения, включена техническая документация. Ее обязательная составляющая – сведения о составе и состоянии элементов общего имущества МКД. В свою очередь эти сведения – неотъемлемая часть примерного договора управления, заключаемого собственниками многоквартирного дома с управляющей организацией. Техдокументация – основа планирования работ по ремонту, содержанию и обслуживанию жилого здания. В ней фиксируется состояние объекта, что впоследствии позволяет оценить качество предоставляемых управляющей организацией услуг. Документация по дому служит доказательной базой при решении споров в суде или в досудебном порядке.

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной УК, ТСЖ техдокументацию на дом и иные связанные с управлением документы.

Как разъяснило Минрегионразвития в письме от 20.12.2006 № 14313-РМ/07, обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, которые возникли до введения в действие ЖК РФ. ГУП ДЕЗы в силу ст. 9 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» являются управляющими организациями, выполняющими полномочия по управлению жилищным фондом, до заключения собственниками жилых помещений (ТСЖ, ЖСК, ЖК) договора с вновь выбранной управляющей организацией.

Если дом не передавался в управление коммерческой управляющей организации, ГУП ДЕЗ сам себе никаких документов не должен был передавать, их наличие или отсутствие его и не волновало. Приложение с перечнем техдокументации было изъято и из примерного договора управления, который повсеместно заключали дирекции.

Не ставилась задача ведения архива, актуализации, хранения документации по многоквартирным домам. В ГУ ИС районов восстановлены только самые ценные документы – техпаспорта. Но даже свежие, заказанные и полученные в БТИ, документы не содержат полных, актуализированных данных. В результате приходящим в МКД новым управленцам зачастую точно не известно, где проходят разводки по горячей воде или отоплению, и это приходится выявлять методом проб и ошибок.

В одном из ТСЖ (Варсонофьевский пер., 4, стр. 1) по документам БТИ нежилые помещения числятся как учрежденческие, складские. Инженерные коммуникации не учтены и не обозначены на бумаге, и как доказать, что подвалы – технические? Перекрытия, как написано, деревянные. По факту – железобетонные.

Другой пример. Жилое здание состоит из двух блоков постройки 1997–1998 годов. По документам БТИ в одном из блоков полностью отсутствует... чердак вместе с моторным лифтовым помещением.

Плановая инвентаризация каждого строения должна проводиться раз в пять лет. Такое правило предписано Постановлением Правительства РФ № 1301 от 13.10.1997 «О государственном учете жилищного фонда в РФ». А ее не было 20–25 лет.

ДОРОГОЕ УДОВОЛЬСТВИЕ

– Самое дорогое удовольствие – это восстановление проекта многоэтажного дома, особенного нетипового. Ведь в этом случае его приходится создавать практически заново, – делится заботами руководитель Информационно-правового центра по жилищной реформе Виктор Федорук.

С этой проблемой, по его словам, столкнулись жильцы домов № 5 и 7 на ул. Донбасская. Когда в них создавалось ТСЖ, то оказалось, что потеряны оба проекта, а на восстановление каждого требуется по 300 тысяч рублей. ДЕЗ вину признала, но расписалась в своей неплатежеспособности. В результате жителям придется заплатить примерно по 30 тысяч с квартиры...

Между тем на сей счет, есть разъяснения прокуратуры: руководитель ГУП ДЕЗ должен распорядительным документом определить лиц, ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации. Проверить ее наличие, составить опись документов с истекшим сроком годности, а также перечень недостающих бумаг, и принять меры к их обновлению и восстановлению. Если организация государственная, она должна подготовить расчет средств, необходимых на восстановление документов, организацию копировально-множительных работ для документов, которые передаются в копиях, обеспечить архивацию оригиналов. Опись и расчеты передаются в управу для решения вопроса о финансировании. Однако на деле многие тяготы перекладываются на собственников жилья.

Жилищная общественность не раз поднимала вопрос о необходимости признания задолженности государства перед жителями, о включении в бюджет средств на восстановление документов по многоквартирным домам. Предлагалось создать окружные архивы для хранения копий договоров управления, протоколов общих собраний, бланков решений – тех бумаг, которые слишком часто «затапливает» в некоторых управляющих организациях и ГУ ИСах.

Техдокументация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд. Гарантией, что документы по дому не исчезнут вместе с нерадивой управляющей организацией, может быть хранение заверенных копий в окружном архиве.

ЧТО ХРАНИТЬ И ПЕРЕДАВАТЬ?

Действующими являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 этого документа дан перечень техдокументации долговременного хранения:
– план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
– акты приемки жилых домов от строительных организаций;
– акты технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
– паспорта лифтового хозяйства;
– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техдокументация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):
– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
– акты техосмотров;
– журналы заявок жителей;
– протоколы измерения сопротивления электросетей;
– протоколы измерения вентиляции.

СУД ОБЯЖЕТ

Отсутствие всех этих документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ.

Показательно в этом смысле решение Арбитражного суда Ростовской области, который обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение) восстановить отсутствующую техдокументацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться для решения проблемы в проектный институт.

Арбитры Федеральной антимонопольной службы (постановление от 21.07.2008 №?А11-9332/2007-К1-14/455) солидарны со своими ростовскими коллегами: расходы по восстановлению документов, о которых идет речь, в случае их утраты надо возмещать.

Заинтересовался проблемой и Высший Арбитражный Суд. 30.03.2010 Президиум ВАС РФ принял постановление № 17074/09 «Об обязании передать товариществу техническую документацию и документацию паспортного учета». Рассматривалось заявление ТСЖ «Дом на Поварской» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда г. Москвы, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа.

Опустим многочисленный детали и подробности дела, скажем о выводе, который сделан в постановлении: «...в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу)».

И еще цитата: «Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел».

[MaminSib]

Это к чему? Ликбез новых "ТСЖ" под сервисными технологиями? Отрабатываете бабло?
Или говорите цену вступления домов под сервисные технологии?!

[aleksander]

"MaminSib" - ВЫ ТРОЛЬ! ТРОЛЬ! ТРОЛЬ!

тролль за трапезой!

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D1% ... 0%BD%D0%B3
http://lurkmore.ru/%D0%A2%D1%80%D0%BE%D0%BB%D0%BB%D1%8C


PLEASE DO NOT FEED THE TROLL!

ПОЖАЛУЙСТА, НЕ КОРМИТЕ ТРОЛЛЯ!