ОБ ОРГАНИЗ. УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В КОТЕЛЬНИКАХ

[Rulez]

ГЛАВА ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ

МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 марта 2008 г. N 226-ПГ


ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ

МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДСКОГО

ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ


В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, в целях обеспечения единообразного подхода к организации системы управления многоквартирными домами на территории городского округа Котельники, создания условий для деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами, защиты прав и интересов населения при выборе способа управления многоквартирным домом и взаимодействии с управляющей организацией, обеспечения стабильного функционирования систем жизнеобеспечения многоквартирных домов при изменении способов их управления, а также оказания методической помощи собственникам помещений постановляю:

1. Утвердить:

- Положение об организации управления многоквартирными домами на территории городского округа Котельники (приложение N 1);

- примерный договор управления многоквартирным домом (приложение N 2);

- примерный договор на предоставление услуг (приложение N 3);

- примерный договор о взаимодействии администрации городского округа Котельники с организацией, управляющей многоквартирным домом (приложение N 4);

- критерии оценки деятельности управляющих организаций (приложение N 5).

2. Отделу по управлению жилищным хозяйством управления ЖКХ (Зуйков А.А.) использовать документы (п. 1) при организации информационно-разъяснительной и консультационной работы с собственниками помещений и организациями, управляющими жилищным фондом, расположенным на территории городского округа Котельники.

3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации - начальника управления по жилищно-коммунальному хозяйству Коломиец Т.И.


Глава городского округа

А.Ю. Седзеневский






Приложение N 1

к постановлению главы

городского округа Котельники

Московской области

от 12 марта 2008 г. N 226-ПГ


ПОЛОЖЕНИЕ

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ


Целью настоящего Положения является обеспечение условий для осуществления управления многоквартирными домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а также обеспечение прав граждан на участие в управлении многоквартирными домами на территории городского округа Котельники.


1. Общие положения


1.1. Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома), с элементами благоустройства и озеленения и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

Администрация городского округа Котельники осуществляет информационную поддержку, содействует развитию самоуправления в жилищной сфере.

1.2. Подготовка и проведение конкурсного отбора управляющей организации осуществляются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

1.2.1. Администрация городского округа Котельники проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (далее - конкурс) в соответствии с пунктом 1.2, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в течение года до дня проведения указанного конкурса не выбрало способ управления многоквартирным домом или решение о выборе способа управления не было реализовано.

1.2.2. Контроль проведения конкурсного отбора управляющих организаций осуществляет управление жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа Котельники.

1.2.3. При подготовке и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, оформлении, заключении и изменении договоров управления многоквартирными домами в обязательном порядке учитываются сведения управляющих организаций и других соответствующих городских информационных ресурсов (далее - реестры) о наличии (отсутствии) в данных многоквартирных домах собственности городского округа Котельники, ее составе, изменении, обременениях, соотношении долей города и иных собственников помещений.

1.3. Выделение бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам (далее - ТСЖ, ЖК, ЖСК) или иным специализированным кооперативам осуществляется с учетом договоров о взаимодействии администрации городского округа Котельники с управляющими организациями (далее - договор о взаимодействии) в порядке, установленном решением Совета депутатов городского округа Котельники N 237/33 от 21.03.2007.

1.4. Администрация городского округа Котельники оказывает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний, принимает участие в общих собраниях собственников помещений.

1.5. Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае если управляющая организация была определена по результатам конкурса (п. 1.2.1), она представляет отчет администрации городского округа Котельники о выполнении условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса. Анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций осуществляет управление жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа Котельники.

1.6. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в установленном порядке.

1.7. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области, нормативно-правовыми актами городского округа Котельники, а также договорами управления многоквартирным домом и иными договорами, заключенными в соответствии с законодательством.


2. Организация управления многоквартирными домами

при различных способах управления


2.1. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

2.1.1. Организация управления многоквартирным домом, в котором проведено общее собрание собственников помещений и для управления домом выбрана управляющая организация.

2.1.1.1. В случае если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, они расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией заключенные договоры управления в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.1.1.2. Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы утверждается решением Совета депутатов городского округа Котельники.

В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление домом по определенным ставкам она вправе отказаться от управления указанным домом.

2.1.2. Организация управления многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом, не принято решение о выборе способа управления или ранее принятое решение не реализовано в установленный срок.

2.1.2.1. Администрация городского округа Котельники проводит открытый конкурс (п. 1.2.1) по отбору управляющей организации в установленном порядке.

2.1.2.2. Собственники помещений заключают с управляющей организацией договор управления.

2.1.2.3. Администрация городского округа Котельники не позднее чем через один год после заключения договора управления обязана созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

2.2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, а также иным специализированным потребительским кооперативом.

2.2.1. Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее - объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств.

2.2.2. Если управляющая организация осуществляла функции по управлению многоквартирным домом по результатам конкурса (п. 1.2.1), то созданное в этом доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет в администрацию городского округа Котельники уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу или кооперативу с приложением: устава и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ, протокола общего собрания будущих собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ и приемке дома в управление, или их письменных решений в случае проведения собрания в форме заочного голосования, а также схемы распределения долей.

2.2.3. Администрация городского округа Котельники в установленном порядке рассматривает уведомление (п. 2.2.2) и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечивает контроль передачи объединению собственников помещений технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.

2.2.4. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

2.3.2. В случае принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.2.1. Собственники помещений, заключившие договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией, направляют ей уведомления о расторжении указанных договоров не позднее чем за два месяца до расторжения договора, если иное не указано в договоре.

2.3.2.2. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.3. Собственники помещений или уполномоченное ими на общем собрании лицо, в том числе и уполномоченные лица или уполномоченные организации, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности городского округа Котельники, заключают с определенными на общем собрании организациями договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг.

2.3.4. Размеры платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются решением общего собрания собственников помещений.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размеров платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данных платежей утверждается решением Совета депутатов городского округа Котельники.

2.3.5. При наличии в многоквартирном доме, управляемом непосредственно собственниками помещений, помещений, являющихся муниципальной собственностью городского округа Котельники, уполномоченные лица или уполномоченные организации, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности городского округа Котельники, обеспечивают контроль за соблюдением норм и правил содержания и ремонта многоквартирных домов, предоставлением коммунальных услуг в рамках заключенных договоров.


3. Особенности передачи в управление многоквартирных

домов-новостроек, а также многоквартирных домов после

реконструкции и модернизации


3.1. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (далее - будущие собственники), после завершения строительства (модернизации, реконструкции) за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии не создано товарищество собственников жилья или инвестором (заказчиком, застройщиком) определена управляющая компания, то в целях обеспечения управления, содержания и ремонта многоквартирного дома администрация городского округа Котельники организует и не позднее чем за месяц до начала работы приемочной комиссии проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

3.2. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50% площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в приемочной комиссии оно уведомляет администрацию городского округа Котельники в следующем порядке:

3.2.1. Не позднее чем за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии ТСЖ направляет в администрацию городского округа Котельники уведомление о намерении товарищества собственников жилья принять дом в управление с приложением: устава и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ, протокола общего собрания будущих собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ и приемке дома в управление, или их письменных решений в случае проведения собрания в форме заочного голосования, а также схемы распределения долей.

3.2.2. При соответствии указанных в п. 3.2.1 настоящего Положения документов действующему законодательству администрация городского округа Котельники в месячный срок обеспечивает выпуск соответствующего постановления главы городского округа Котельники о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию.

3.3. Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии.

3.4. Инвестор (заказчик, застройщик) не позднее чем за один месяц до начала работы приемочной комиссии передает ТСЖ или выбранной по конкурсу управляющей организации необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную документацию.

3.5. На основании разрешения о вводе дома в эксплуатацию администрация городского округа Котельники заключает с ТСЖ или выбранной управляющей организацией договор о взаимодействии, в котором предусматриваются права и обязанности сторон, касающиеся обеспечения выполнения функций управления и контроля за содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, обязательства управляющей организации, ответственность, условия расторжения договора.

3.6. В случае если общее собрание собственников помещений в течение года с момента оформления прав собственности на более чем 50% площадей помещений не проведено, управляющая организация определяется в порядке, установленном в п. 2.1.2 настоящего Положения.

3.7. На период управления домом-новостройкой до проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления или конкурсного отбора управляющей организации размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме утверждаются решением Совета депутатов городского округа Котельники, если иное не установлено на общем собрании лиц, которым будут принадлежать права собственности на помещения в многоквартирном доме.

3.8. В случае нарушения управляющей организацией норм и правил содержания и ремонта многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, условий договора о взаимодействии (п. 3.5 настоящего Положения), а также нарушения прав граждан администрация городского округа Котельники вправе провести конкурс по отбору управляющей организации и заключить договор о взаимодействии с победившей на конкурсе управляющей организацией (на период до определения управляющей организации в порядке, предусмотренном в п. 2.1 настоящего Положения), что является обязательным условием договора о взаимодействии.

3.9. Если после оформления прав собственности на более чем 50% помещений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрана иная управляющая организация или создано ТСЖ, ранее действовавшая управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом, иные документы и финансовые средства вновь избранной управляющей организации или созданному ТСЖ.

Передача дома в управление ТСЖ должна осуществляться в порядке, предусмотренном в п. 2.2 настоящего Положения.


4. Заключение договоров управления многоквартирными домами,

в которых имеются помещения, являющиеся муниципальной

собственностью городского округа Котельники


4.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Котельники, то уполномоченные лица или уполномоченные организации, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности городского округа Котельники, наряду с другими собственниками помещений заключают с выбранной в установленном порядке управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

4.2. Лица или организации могут быть уполномочены распоряжением главы городского округа Котельники осуществлять правомочия собственника в отношении муниципальной собственности жилищного фонда городского округа Котельники.

4.3. Уполномоченные лица или уполномоченные организации, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности городского округа Котельники, представляют интересы городского округа как собственника жилых и нежилых помещений по жилым помещениям и объектам нежилого фонда на общих собраниях собственников помещений и членов ТСЖ, ЖК, ЖСК в многоквартирных домах, где имеется муниципальная собственность.

4.4. Договоры управления с управляющей организацией (включая ТСЖ, ЖК, ЖСК) со стороны собственника - городского округа Котельники подписывают лица или организации, уполномоченные распоряжением главы городского округа Котельники осуществлять правомочия собственника в отношении муниципальной собственности жилищного фонда городского округа Котельники.